Jeśli znalazłeś wymarzone mieszkanie i planujesz zawrzeć umowę przedwstępną, będziesz musiał zapłacić sprzedającemu zadatek lub zaliczkę. W artykule wyjaśnimy, czym różnią się od siebie obie konstrukcje i którą z nich warto wybrać, kupując nieruchomość.

Choć określenia zadatek i zaliczka brzmią podobnie, konsekwencje wpłaty zadatku i zaliczki są zupełnie inne – zwłaszcza w sytuacji, jeśli z jakichkolwiek powodów nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej i przeniesienia własności nieruchomości.

Jeśli w najbliższym czasie planujesz zakup mieszkania lub domu, świadomość różnic między nimi pomoże Ci uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek i finansowych strat.

Czym jest zadatek, a czym zaliczka?

Wpłata zadatku lub zaliczki odbywa się przy zawieraniu umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości. Główną funkcją obu rozwiązań jest zabezpieczenie interesów kupującego i sprzedającego nieruchomość do momentu zawarcia umowy przyrzeczonej w formie aktu notarialnego.

Czym jest zadatek?

Zadatek to kwota pieniędzy, którą kupujący wpłaca sprzedającemu przy podpisywaniu umowy przedwstępnej. W przypadku zadatku kluczowe są konsekwencje jego wpłaty, jeśli z winy którejś ze stron nie dojdzie do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży. Kwestie prawne związane z zadatkiem reguluje art. 394 kodeksu cywilnego. Zgodnie z jego zapisami: W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

Mówiąc prościej, jeśli kupujący wpłacił zadatek, jednak z jego winy nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej, sprzedający może zatrzymać całą wpłaconą kwotę. Jeśli “winowajcą” jest sprzedający, ma on obowiązek zwrotu dwukrotności wpłaconej przez kupującego kwoty.

Czym jest zaliczka?

Zaliczka to, podobnie jak zadatek określona kwota pieniędzy wpłacana na  poczet przyszłej transakcji. Zaliczka nie jest uregulowana prawnie. Zasady jej pobierania i zwrotu opierają się więc głównie na przepisach dotyczących wykonania umów wzajemnych. W przeciwieństwie do zadatku, podlega ona zwrotowi w pełnej wysokości – bez względu na to, z czyjego powodu nie dojdzie do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości.

Konsekwencje wpłaty zadatku i zaliczki w praktyce: możliwe scenariusze

Aby wyjaśnić, jakie są w praktyce konsekwencje wpłaty zaliczki, a jakie zadatku, przeanalizujmy kilka scenariuszy.

Załóżmy, że kupujesz mieszkanie za 300 tys. zł. Bardzo często wartość wpłacanej przy umowie przedwstępnej zaliczki lub zadatku wynosi 10% ceny. Taką też wartość przyjmijmy.

  • Jeśli wpłacisz sprzedającemu 30 tys. zł zadatku, jednak nie będziesz w stanie sfinalizować kupna i zawrzeć umowy przyrzeczonej (np. z powodu nieprzewidzianych zdarzeń losowych czy zmiany planów życiowych) sprzedający będzie miał prawo zatrzymać całą tę kwotę. Jeśli jednak do realizacji umowy sprzedaży nie dojdzie z „winy” sprzedającego, jego obowiązkiem będzie zwrot wpłaconego zadatku w podwójnej wysokości (w tym przypadku – 60 tys. zł).
  • Jeśli zamiast zadatku zapłacisz zaliczkę, w przypadku gdyby nie doszło do umowy (bez względu na przyczynę), sprzedający ma obowiązek zwrócić całą wpłaconą kwotę.

Co do zasady, zadatek jest więc bardziej restrykcyjną formą zabezpieczenia umowy, a zaliczka – bardziej elastyczną.

Ważne: kupujący i sprzedający mogą w umowie przedwstępnej uregulować kwestie związane ze zwrotem zadatku w sposób odmienny niż przewidują to zapisy Kodeksu cywilnego. W praktyce oznacza to, że mogą ustalić na przykład, że jeśli nie dojdzie do transakcji z winy kupującego, sprzedający zwróci zadatek lub jego określoną część. Zapisy Kodeksu Cywilnego będą miały więc zastosowanie wyłącznie wtedy, jeśli strony nie uregulują w umowie kwestii związanych ze zwrotem zadatku.

Zaliczka czy zadatek: którą opcję warto wybrać?

Nie ma jednej obiektywnie najlepszej formy zabezpieczenia transakcji sprzedaży nieruchomości. Zarówno zaliczka, jak i zadatek mają swoje wady i zalety, a to, które rozwiązanie okaże się lepszym wyborem zależy przede wszystkim od preferencji i oczekiwań stron.

  • Zadatek będzie dobrym rozwiązaniem, jeśli kupujący jest pewien, że dostanie kredyt hipoteczny i pozostaje mu jedynie złożenie dokumentów w banku i oczekiwanie na sfinalizowanie całego procesu. Przed zawarciem umowy przedwstępnej konsultacja z doświadczonym ekspertem kredytowym, który pomoże realnie oszacować szanse na pozytywną decyzję powinna być nie wyborem, lecz standardem.
  • Wpłata zadatku zwiększy także szanse na to, że sprzedający nie wycofa się z umowy, nawet jeśli inna osoba zaproponuje mu wyższą cenę (co niestety wciąż się zdarza). Taka forma zabezpieczenia ogranicza bowiem możliwość bezkarnego wycofania.
  • Zaliczka nie zabezpiecza interesów stron tak dobrze, jak zadatek. Jest to zdecydowanie bardziej „elastyczna” forma rezerwacji. Zaliczka to dobre rozwiązanie np. wtedy gdy kupujący nie ma pewności, czy dostanie kredyt.

Ważne: Może się zdarzyć, że zabezpieczeniem umowy będzie zarówno zadatek, jak i zaliczka (np. w proporcjach 40:60). Takie zapisy umowy przedwstępnej wynikają z reguły z indywidualnych potrzeb stron transakcji i mogą być zawarte w umowie oczywiście po wcześniejszym uzgodnieniu takiej formy zabezpieczenia.

Zadatek a zaliczka: najczęściej zadawane pytania

Oto najczęściej zadawane pytania na temat zadatku i zaliczki.

Co się dzieje z zadatkiem i zaliczką po zawarciu umowy sprzedaży nieruchomości?

Zarówno zaliczka, jak i zadatek zostają zaliczone na poczet całkowitej kwoty transakcji. Mówiąc w sporym uproszczeniu, jeśli w ramach zadatku lub zaliczki wpłaciłeś 10% ceny nieruchomości, do uregulowania pozostanie Ci jeszcze 90%.

Czy zadatek może być potraktowany przez bank jako część wkładu własnego?

Zdecydowanie tak. Jeśli zaciągniesz kredyt w banku, który udziela hipotek z 10-procentowym wkładem własnym i wpłacisz sprzedającemu zaliczkę lub zadatek o takiej wartości, kwestia wkładu będzie całkowicie rozwiązana.

Czy jeśli nie dojdzie do umowy sprzedaży sprzedający zawsze ma obowiązek zwrócić podwójny zadatek?

Nie. Jak wskazuje Kodeks Cywilny, jeśli:

  • umowa przedwstępna zostanie rozwiązana (także przez sąd),
  • niewykonanie umowy nastąpiło na skutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności,
  • niewykonanie umowy nastąpiło na skutek okoliczności, za które odpowiedzialność ponoszą obie strony umowy,

zadatek powinien zostać zwrócony, a kupujący nie może domagać się od sprzedającego zwrotu dwukrotności wpłaconej kwoty.

Przykładem może być np. zniszczenie lub poważne uszkodzenie nieruchomości przez potężny wiatr czy inne żywioły.