Przeznaczeniem środków z kredytu hipotecznego może być nie tylko zakup mieszkania, ale także budowa domu. Dziś podpowiemy, jakie są najczęstsze błędy przy kredycie na budowę domu, najczęściej popełniają osoby, które wnioskują o hipotekę. Wyjaśnimy także, jak ich uniknąć.

Budowa domu to jedna z najważniejszych inwestycji w życiu, a kredyt hipoteczny często stanowi jej finansowy fundament. Ze względu na fakt, że jest on dość złożonym produktem, podczas drogi do wypłaty środków wielu wnioskujących popełnia błędy. A te mogą doprowadzić do przedłużania się całego procesu, podwyższonych kosztów, a w najczarniejszym scenariuszu – do odmownej decyzji kredytowej. Oto 6 najczęstszych błędów, które pojawiają się przy kredytach na budowę domu, wraz z praktycznymi wskazówkami, jak ich uniknąć.

Najczęstsze błędy przy kredycie na budowę domu:

1. Brak porównania ofert kredytowych przed złożeniem wniosku

Choć każdy bank ocenia zdolność kredytową na podstawie tych samych parametrów to wykonuje kalkulację w odmienny sposób. Efekt? Zdolność kredytowa tego samego wnioskującego w zależności od kredytodawcy może się różnić nawet o kilkaset tysięcy złotych! Przy tak potężnej inwestycji jak budowa domu, gdzie każda złotówka jest na wagę złota, rzetelna analiza ofert poszczególnych kredytodawców powinna być nie opcją, lecz standardem.

W przypadku budowy domu warto pamiętać jeszcze o jednej ważnej kwestii – każdy bank ma nieco inne procedury w zakresie wypłaty transz. Bank A może wypłacać pieniądze na podstawie zdjęć z postępu prac, bank B – po uprzedniej, dodatkowo płatnej inspekcji pracownika, bank C może dodatkowo wymagać faktur potwierdzających pewien odsetek poniesionych kosztów. Z pomocą eksperta zdecydowanie szybciej i łatwiej zweryfikujesz takie kwestie, eliminując ryzyko dodatkowych kosztów czy męczących procedur.

Co możesz zrobić?

Zanim złożysz wniosek o kredyt, skorzystaj z darmowej konsultacji z ekspertem FinHub. Dzięki niej dowiesz się, który bank pożyczy Ci najwyższą kwotę i w którym z nich masz największe szanse na kredyt. Będziesz mógł sprawdzić także, jaki harmonogram wypłat oferują poszczególni kredytodawcy i na jakiej podstawie wypłacają środki.

2. Nieznajomość swojej historii kredytowej

Jednym z kluczowych elementów, które wpływają na decyzję o przyznaniu hipoteki jest historia kredytowa w Biurze Informacji Kredytowej. Nawet jeśli masz stabilne źródło dochodów i stosunkowo wysokie wpływy, ale Twoja historia w BIK-u nie jest wzorcowa, możesz mieć realne problemy z otrzymaniem finansowania. Odmowna decyzja banku może być bardzo nieprzyjemną i komplikuje życiowe plany niespodzianką.

Pamiętaj także, że BIK przetwarza dane o kredytach spłacanych z opóźnieniem przez 5 lat (może to robić bez Twojej zgody). Te będą więc widoczne w Twojej historii „tu i teraz”, nawet jeśli zdążyłeś zapomnieć już o problematycznym kredycie.

Co możesz zrobić?

Przed złożeniem wniosku o hipotekę, pobierz Raport BIK, który pokaże Twoją historię kredytową i scoring BIK. 

O tym, jak to zrobić, przeczytasz w artykule Sprawdź swój BIK, zanim bank to zrobi.

Najlepiej jeśli przeanalizujesz zawarte w nim dane z ekspertem FinHub. Jeśli historia kredytowa nie będzie wzorcowa, specjalista pomoże wyselekcjonować kredytodawców, którzy do kwestii BIK-u pochodzą bardziej liberalnie. A to pomoże zwiększyć Twoje szanse na otrzymanie finansowania.

3. Zbyt późne wnioskowanie o potrzebne dokumenty

Częstym błędem osób, które planują wzięcie kredytu na budowę jest zwlekanie do ostatniej chwili ze złożeniem wniosków o potrzebne dokumenty. W polskich urzędach czeka się na część z nich nie kilka dni- lecz tygodni. Opieszałość może doprowadzić do opóźnienia transakcji, a czasem nawet do jej rozwiązania – zwłaszcza jeśli wpłaciłeś zadatek, a ustalony w umowie termin wypłaty pieniędzy z kredytu zbliża się wielkimi krokami. 

Co możesz zrobić?

Zanim złożysz wniosek, upewnij się, że masz „pod ręką”:

  • pozwolenie na budowę domu,
  • wypis i wyrys z rejestru gruntów (nie starszy niż 3 miesiące),
  • Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego lub Warunki Zabudowy,
  • projekt budowlany i techniczny, 
  • dziennik budowy.

4. Brak weryfikacji dokumentów i brak księgi wieczystej działki

Jeśli działka, na której planujesz wybudować dom była przedmiotem darowizny lub spadku, koniecznie upewnij się, że posiadasz wszystkie dokumenty potwierdzające własność, a działka posiada własną księgę wieczystą. Zwłaszcza jeśli została wydzielona z większej nieruchomości gruntowej. Założenie księgi wieczystej dla wydzielonej części może potrwać od kilku do kilkunastu miesięcy. A bez numeru księgi kwestie kredytu nie mają szans ruszyć.

Co możesz zrobić?

Jeśli działka była przedmiotem darowizny lub spadku upewnij się, że posiadasz wszystkie niezbędne dokumenty, wszystkie kwestie związane z dziedziczeniem zostały uregulowane, a sama nieruchomość posiada własną księgę wieczystą.

5. Problematyczna działka

Przyczyną problemów z kredytem hipotecznym na budowę domu może być także wybór „trudnej” działki, której bank nie zaakceptuje. Może być to działka:

  • położona na terenie zalewowym,
  • z budynkiem sąsiada wchodzącym w granice działki, którą chcesz kupić,
  • na której znajdują się pomieszczenia gospodarcze: stodoła, obora itp.,
  • która w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego lub w Warunkach Zabudowy ma status działki zagrodowej,
  • o bardzo dużej powierzchni.

Co możesz zrobić?

Jeśli jesteś właścicielem działki lub masz na oku grunt, na którym chcesz zbudować dom sprawdź dokładnie jaki jest jej status w dokumentach. Nawet jeśli nic nie wzbudzi Twoich wątpliwości (w przypadku pierwszej hipoteki na budowę domu to całkiem częsty scenariusz), skonsultuj tę kwestię z ekspertem kredytowym. W przypadku tak kosztownych inwestycji zdecydowanie lepiej dmuchać na zimne niż potem żałować. Zwłaszcza, że podejścia banków do problematycznych działek bywają różne. Nawet jeśli bank A nie zaakceptuje gruntu, nie oznacza to automatycznie, że także bank B podejmie taką samą decyzję. Bez fachowej wiedzy trudno Ci będzie jednak samodzielnie to ocenić.

6. Błędnie oszacowane koszty budowy

Wiele osób planuje wydać na budowę domu określoną kwotę. Najlepiej jeśli budżet jest realny i odpowiada na aktualne ceny materiałów i robocizny. Gorzej, jeśli okaże się zbyt niski. Nie tylko dlatego, że koszty zwyczajnie się nie dopną. W 2025 roku banki określały średni szacunkowy koszt budowy 1m2 domu na poziomie od 3300 do 5000 zł. W przypadku nieruchomości o powierzchni 120 m2 będzie to odpowiednio od 396 do 600 tys. zł. Jeśli zadeklarujesz, że całkowity koszt budowy wyniesie 250 tys. zł istnieją spore szanse, że nie dostaniesz kredytu. Z perspektywy kredytodawcy za taką kwotę zwyczajnie nie dokończysz inwestycji. A to dla banku bardzo ryzykowne. 

Co możesz zrobić?

Podstawą inwestycji powinno być właściwe oszacowanie kosztów z uwzględnieniem rezerwy na nieprzewidziane wydatki. 

7. Niedokładna analiza zapisów umowy dotyczących wypłaty transz

Zbyt powierzchowna analiza dokumentów kredytowych może skutkować dodatkowym stresem, opóźnieniami, a nawet konfliktami z wykonawcami i dodatkowymi kosztami. Dotyczy to zwłaszcza zasad wypłaty kolejnych transz. Pamiętaj, że bank zazwyczaj wypłaca pieniądze nie z dnia na dzień, ale daje sobie na to co najmniej kilka, a nierzadko kilkanaście dni. Twoja lekkomyślność może doprowadzić do tego, że z powodu braku płatności prace się opóźniają, a ekipa – zamiast siedzieć bezczynnie kilka dni, zdecyduje się przyjąć inne zlecenie.

Co możesz zrobić?

Aby uniknąć wpadek dokładnie czytaj wszystkie zapisy dokumentów kredytowych. Jeśli poszczególne z nich są dla Ciebie niezrozumiałe, nie bój się pytać. Zdecydowanie lepiej zadać o jedno pytanie za dużo i spać spokojnie niż ponosić konsekwencje swoich niedopatrzeń.

Decyzja o sięgnięciu po kredyt hipoteczny na budowę domu to z pewnością jedna z najważniejszych decyzji w życiu. Aby uniknąć błędów, zrealizować cały proces spokojnie i bez stresu, warto sięgnąć po profesjonalne wsparcie.
Skontaktuj się z nami i umów się na bezpłatną konsultację.