Zakup mieszkania to jedna z najważniejszych decyzji finansowych w życiu. Zanim jednak dojdzie do podpisania aktu notarialnego, kupujący i sprzedający najczęściej zawierają umowę przedwstępną. To właśnie na tym etapie pojawia się pojęcie zadatku, które wiele osób myli z zaliczką.

Czy zadatek zawsze przepada? Kiedy można domagać się jego zwrotu, a kiedy nawet podwójnej kwoty? I co dzieje się, jeśli do sprzedaży nieruchomości nie dochodzi z przyczyn niezależnych od stron?

Wyjaśniamy najważniejsze kwestie.

Czym jest zadatek przy zakupie mieszkania?

Zadatek to kwota przekazywana przy zawieraniu umowy, która ma zabezpieczyć jej wykonanie. W praktyce najczęściej spotykamy go przy umowach przedwstępnych sprzedaży mieszkań i domów.

Jego funkcja jest prosta – ma zmotywować obie strony do wywiązania się z ustaleń. Kupujący pokazuje, że rzeczywiście zamierza kupić nieruchomość, a sprzedający zobowiązuje się, że nie sprzeda jej komuś innemu.

Jeżeli transakcja zostanie sfinalizowana zgodnie z planem, zadatek zaliczany jest na poczet ceny zakupu. Nie stanowi więc dodatkowej opłaty, lecz część ceny nieruchomości. Zasady działania zadatku reguluje art. 394 Kodeksu cywilnego.

Zadatek a zaliczka – dlaczego to nie to samo?

To jeden z najczęściej popełnianych błędów podczas podpisywania umowy przedwstępnej.

Choć w obu przypadkach kupujący przekazuje sprzedającemu określoną kwotę, skutki prawne są zupełnie inne.

Zaliczka jest jedynie częścią przyszłej ceny. Jeżeli sprzedaż nie dojdzie do skutku, co do zasady powinna zostać zwrócona.

Zadatek pełni natomiast funkcję zabezpieczającą. W zależności od przyczyny niedojścia transakcji do skutku może zostać zatrzymany przez sprzedającego lub zwrócony kupującemu w podwójnej wysokości.

Co dzieje się z zadatkiem, gdy umowa zostanie wykonana?

To najprostszy scenariusz.

Jeżeli strony podpiszą ostateczną umowę sprzedaży, zadatek przy zakupie mieszkania zostaje zaliczony na poczet ceny nieruchomości. Przykładowo, jeśli mieszkanie kosztuje 700 000 zł, a kupujący wcześniej wpłacił 50 000 zł zadatku, podczas podpisywania aktu notarialnego dopłaca już tylko pozostałą część ceny.

Kiedy kupujący traci zadatek?

Najczęściej dzieje się tak wtedy, gdy do zawarcia umowy przyrzeczonej nie dochodzi z przyczyn leżących po stronie kupującego.

Może to być między innymi:

rezygnacja z zakupu,
brak środków na sfinalizowanie transakcji,
niewywiązanie się z warunków określonych w umowie przedwstępnej.

W takiej sytuacji sprzedający może odstąpić od umowy i zatrzymać otrzymany zadatek. To właśnie dlatego przed podpisaniem umowy warto dokładnie przeanalizować swoją sytuację finansową oraz możliwości uzyskania kredytu hipotecznego.

Kiedy sprzedający musi oddać podwójny zadatek?

Przepisy chronią również kupującego.

Jeżeli to sprzedający zrezygnuje z transakcji lub nie będzie chciał podpisać umowy końcowej mimo wcześniejszych ustaleń, kupujący może odstąpić od umowy i żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.

Przykład?

Kupujący wpłacił 40 000 zł zadatku. Przed podpisaniem aktu notarialnego sprzedający otrzymał korzystniejszą ofertę od innego nabywcy i wycofał się z transakcji. W takim przypadku kupujący może domagać się zwrotu 80 000 zł.

A co, jeśli żadna ze stron nie ponosi winy?

Nie każda niedoszła transakcja oznacza utratę zadatku przy zakupie mieszkania.

Jeżeli umowa zostanie rozwiązana za zgodą obu stron albo jej wykonanie okaże się niemożliwe z przyczyn, za które żadna ze stron nie odpowiada, zadatek powinien zostać zwrócony w pierwotnej wysokości.

To ważna zasada, o której wiele osób zapomina. Podwójny zwrot lub zatrzymanie zadatku mają zastosowanie przede wszystkim wtedy, gdy niewykonanie umowy wynika z odpowiedzialności jednej ze stron.

Co z kredytem hipotecznym?

To jedna z najczęstszych wątpliwości kupujących.

Jeżeli zakup nieruchomości ma zostać sfinansowany kredytem hipotecznym, warto zadbać o odpowiednie zapisy już na etapie umowy przedwstępnej.

Często stosowanym rozwiązaniem jest wprowadzenie warunku, zgodnie z którym zadatek zostanie zwrócony, jeśli kupujący – mimo dochowania należytej staranności – nie otrzyma pozytywnej decyzji kredytowej. Takie postanowienie nie wynika automatycznie z przepisów i powinno zostać wyraźnie zapisane w umowie.

Brak takiej klauzuli może oznaczać, że odmowa udzielenia kredytu zostanie potraktowana jako okoliczność obciążająca kupującego, co może prowadzić do utraty zadatku.

Ile powinien wynosić zadatek?

Polskie przepisy nie określają minimalnej ani maksymalnej wysokości zadatku podczas zakupu nieruchomości.

Na rynku nieruchomości najczęściej spotyka się kwoty wynoszące od 5% do 10% wartości nieruchomości, choć strony mogą ustalić inną wysokość – zarówno niższą, jak i wyższą.

Warto jednak zachować rozsądek. Im wyższy zadatek, tym większe konsekwencje finansowe w przypadku niewykonania umowy.

Jak zabezpieczyć swoje interesy?

Przed podpisaniem umowy przedwstępnej warto zwrócić uwagę na kilka elementów:

precyzyjnie określić, czy przekazywana kwota jest zadatkiem czy zaliczką,
wskazać termin zawarcia umowy przyrzeczonej,
opisać sytuacje, w których zadatek będzie podlegał zwrotowi,
w przypadku finansowania kredytem rozważyć dodanie warunku dotyczącego uzyskania pozytywnej decyzji banku,
dokładnie sprawdzić stan prawny nieruchomości.

Dobrze przygotowana umowa przedwstępna może uchronić obie strony przed kosztownymi sporami.

Zadatek przy zakupie mieszkania to jedno z najskuteczniejszych narzędzi zabezpieczających transakcję sprzedaży nieruchomości. Motywuje zarówno kupującego, jak i sprzedającego do dotrzymania ustaleń, ale jednocześnie może prowadzić do poważnych konsekwencji finansowych, jeśli umowa nie zostanie wykonana.

Dlatego przed podpisaniem dokumentów warto dokładnie przeanalizować zapisy umowy, zwłaszcza gdy zakup mieszkania ma być finansowany kredytem hipotecznym. W wielu przypadkach odpowiednio skonstruowana umowa przedwstępna pozwala uniknąć utraty zadatku i zabezpiecza interesy obu stron.

Jeżeli planujesz zakup nieruchomości i chcesz mieć pewność, że umowa przedwstępna oraz finansowanie będą odpowiednio dopasowane do Twojej sytuacji, skonsultuj się z ekspertem kredytowym Fin Hub. Dzięki temu unikniesz błędów, które mogą kosztować znacznie więcej niż sam zadatek.