Planujesz zakup mieszkania lub budowę domu na kredyt? W takim razie prędzej czy później spotkasz się z pojęciem LTV. To jeden z najważniejszych wskaźników analizowanych przez bank podczas oceny wniosku o kredyt hipoteczny. Od jego wysokości może zależeć nie tylko to, czy otrzymasz finansowanie, ale również na jakich warunkach.

Czym dokładnie jest wskaźnik LTV? Jak się go oblicza? Czy wyższy wkład własny zawsze oznacza lepszą ofertę kredytu? Odpowiadamy na najważniejsze pytania.

Co to jest LTV?

LTV (ang. Loan to Value) to wskaźnik określający stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości, która stanowi jego zabezpieczenie.

Zgodnie z Rekomendacją S Komisji Nadzoru Finansowego, wskaźnik LTV oznacza stosunek ekspozycji kredytowej do wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu hipotecznego.

Mówiąc prościej – LTV pokazuje, jaką część wartości nieruchomości finansuje bank, a jaką pokrywa kredytobiorca z własnych środków.

Im wyższy wskaźnik LTV, tym większe ryzyko ponosi bank. Z kolei niższy poziom LTV oznacza większy udział wkładu własnego, co zwykle przekłada się na korzystniejsze warunki finansowania.

Jak obliczyć wskaźnik LTV?

Obliczenie wskaźnika LTV jest bardzo proste.

Wzór wygląda następująco:

LTV = kwota kredytu ÷ wartość nieruchomości × 100%

Przykład:

Kupujesz mieszkanie o wartości 700 000 zł i dysponujesz wkładem własnym w wysokości 140 000 zł. Potrzebujesz więc kredytu na 560 000 zł.

Obliczenie wygląda następująco:

560 000 zł ÷ 700 000 zł × 100% = 80%

Oznacza to, że wskaźnik LTV wynosi 80%, a wkład własny stanowi 20% wartości nieruchomości.

LTV a wkład własny – jaka jest zależność?

LTV i wkład własny są ze sobą bezpośrednio powiązane.

Im większy wkład własny wnosi kredytobiorca, tym niższy jest wskaźnik LTV. Dla banku oznacza to mniejsze ryzyko finansowania inwestycji.

Najprościej można to przedstawić następująco:

  • wkład własny 10% → LTV 90%,
  • wkład własny 20% → LTV 80%,
  • wkład własny 30% → LTV 70%.

To właśnie dlatego osoby dysponujące większym wkładem własnym często mogą liczyć na korzystniejsze warunki kredytu hipotecznego.

Dlaczego LTV jest tak ważne dla banku?

Przy ocenie wniosku kredytowego bank analizuje nie tylko zdolność kredytową klienta, ale również poziom ryzyka związanego z finansowaną nieruchomością.

Wskaźnik LTV pomaga określić, jaka część wartości nieruchomości finansowana jest z kredytu. Im wyższy jego poziom, tym większe ryzyko ponosi bank w przypadku problemów ze spłatą zobowiązania lub spadku wartości nieruchomości.

Dlatego LTV wpływa między innymi na:

  • wysokość wymaganego wkładu własnego,
  • ocenę ryzyka kredytowego,
  • warunki przedstawione przez bank,
  • możliwość uzyskania finansowania.

Nie oznacza to jednak, że sam wskaźnik decyduje o przyznaniu kredytu. Bank analizuje również dochody, historię kredytową, stabilność zatrudnienia oraz pozostałe zobowiązania klienta.

Czy niższy wskaźnik LTV oznacza lepszy kredyt?

Bardzo często tak, choć nie jest to jedyny czynnik wpływający na ofertę banku.

Niższy wskaźnik LTV oznacza dla banku mniejsze ryzyko, dlatego kredytobiorca może mieć większe szanse na uzyskanie korzystniejszych warunków finansowania. W praktyce może to oznaczać niższą marżę lub większy wybór dostępnych ofert.

Nie warto jednak kierować się wyłącznie wysokością LTV. Równie ważne są całkowity koszt kredytu, oprocentowanie, prowizje oraz możliwość wcześniejszej spłaty zobowiązania.

Jakie LTV jest wymagane przy kredycie hipotecznym?

W Polsce zasady dotyczące poziomu LTV określa Rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego.

Co do zasady banki udzielają kredytów hipotecznych przy wskaźniku LTV nieprzekraczającym 80%, co odpowiada wniesieniu 20% wkładu własnego.

W niektórych przypadkach możliwe jest uzyskanie kredytu z wyższym wskaźnikiem LTV, jednak zwykle wymaga to zastosowania dodatkowego zabezpieczenia zgodnie z polityką danego banku i obowiązującymi rekomendacjami nadzorczymi.

Czy wskaźnik LTV zmienia się w trakcie spłaty kredytu?

Tak – LTV nie jest wartością stałą. Zmienia się wraz ze spłatą kapitału kredytu, ponieważ zmniejsza się wysokość zadłużenia wobec banku.

Na poziom wskaźnika może wpływać również zmiana wartości nieruchomości. Jeżeli jej wartość wzrośnie, LTV może się obniżyć nawet wtedy, gdy wysokość pozostałego zadłużenia pozostaje bez zmian.

Jak zwiększyć swoje szanse na korzystne LTV?

Choć nie każdy ma możliwość zgromadzenia wysokiego wkładu własnego, istnieje kilka sposobów na poprawę swojej sytuacji przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny.

Warto przede wszystkim:

  • zgromadzić możliwie wysoki wkład własny,
  • ograniczyć inne zobowiązania finansowe,
  • zadbać o dobrą historię kredytową,
  • porównać oferty kilku banków przed podjęciem decyzji.

Każdy z tych elementów może mieć wpływ na ostateczne warunki finansowania.

LTV to jeden z najważniejszych wskaźników przy kredycie hipotecznym. Określa, jaką część wartości nieruchomości finansuje bank, a jaką pokrywa kredytobiorca z własnych środków.

Choć niski wskaźnik LTV może zwiększyć szanse na uzyskanie korzystniejszych warunków kredytu, nie jest jedynym elementem analizowanym przez bank. Równie ważna jest zdolność kredytowa, wysokość dochodów, historia spłaty wcześniejszych zobowiązań oraz całkowity koszt kredytu.

Jeżeli planujesz zakup mieszkania lub domu i zastanawiasz się, jaka oferta będzie dla Ciebie najkorzystniejsza, skorzystaj z pomocy doradców kredytowych Fin Hub. Nasi eksperci porównają oferty wielu banków, wyjaśnią wszystkie parametry kredytu – w tym wskaźnik LTV – i pomogą wybrać rozwiązanie dopasowane do Twojej sytuacji finansowej.